マンションを建てるまで

入居者として建設に参加するには、どうしたらよいのですか?
事業企画者が、地主の了解を得た段階で、参加者を募集します。それに応募するのが一般的です。また、一緒に住みたい仲間が集まって、地主探しをする場合もあります。
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建設組合はどのようにして発足するのですか?
参加者が集まると、建設組合規約と借地仮契約に、各自が署名捺印します。これによって建設組合が発足します。
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組合発足時にはどのような費用が必要ですか?
組合発足時には、参加者は一定の金額を組合参加費として組合に預託するのが普通です。この預託金は、組合員相互の不測の事態に対処することを目的としたもので、何事もなければ返金されたり、各自の住宅取得費に充てられたりします。また、組合発足と同時に、定期借地の仮契約を行うので、地主に対して、保証金・権利金等の一部を支払うことが一般的です。また、事業コーディネーターとの業務委託契約、設計者との設計契約を同時に締結する場合が多く、コーディネーターフィー(事業コーディネート料)の一部や設計料の一部を支払うことも必要となります。
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建設組合が発足した後で、参加を取りやめることはできますか?
勝手に参加を取りやめることはできませんが、やむを得ず参加を取りやめる場合は、その方の責任となります。参加を取りやめる方が次の入居者を探す(またはその方の費用負担で広告、募集を行う)ことができれば、交代することができます。
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住宅取得費への融資は受けられますか?
住宅金融公庫の融資が受けられます。ただし、建物の建設費の8割が限度ですので、住宅取得費の2割5分程度の自己資金が必要になります。また、借地の保証金等の一時金についても、一定の条件の下、融資が可能となっています。詳しくは専門家にお尋ね下さい。
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内装の自由設計によって、価格は標準設計に比べてどの程度あがりますか?
どのような自由設計をするかによって、幅が大きいのが現実です。全体をワンルームにして単純化すれば、標準設計よりも価格が下がることもあります。一方、造り付けの家具や特注キッチンなどをつけると、1千万円以上価格が上がることもあります。
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建物が完成するまで、どの程度の労力や手間がかかりますか?
月に1回ほどのペースで、建設組合の会合があります。また、建物の工事が始まる直前や完成前には検討課題が多くなりますので、月に2回ほどのペースになることが多いようです。これ以外に、自分の家の内装設計については、設計者と個別に打ち合わせます。この手間は、一戸建て住宅を注文設計する場合と同じです。
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建設組合の発足から建物の完成までどの程度の期間がかかりますか?
1年半から2年くらいかかるのが標準です。内訳は、自由設計をする期間が半年から1年です。その後工事期間が1年ほどありますので、合わせて2年弱という例が多いようです。
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万一、組合員が途中で死亡したりして、空き家が出た場合はどうなりますか?
死亡の場合は、相続人が地位を引き継ぎます。相続人がいなかった場合は、代わりの入居者を募集しますが、募集費用などは本人の財産から支払うことが必要になります。本人の都合で参加を取りやめた場合は、原則としてそれまで本人が支払った費用の返還はできません。ただし、借地契約の一時金は本人の地主に対する債務を控除した上で契約に基づき返還されます。ですから、参加取りやめの場合は、本人の責任と費用で、代わりの参加者を捜すことが原則です。
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途中で事業が中止になることはありますか?
原則としてありません。ただし、地主を含めて全員が合意すれば組合は解散することができます。この場合は、それまでに支払った費用は、各人の負担となります。ただし、借地契約の一時金については本人の地主に対する債務を控除した上で契約に基づき返還されます。また、一部の人の都合で事業が中止となった場合は、他の人に実損額を賠償する必要が生じます。
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建物着工までに、どのような費用がかかりますか?
組合参加費、定期借地仮契約の証拠金(本契約の一時金の一部)、定期借地権本契約の一時金(保証金、権利金、敷金等)、工事期間中の地代(分割払いのこともあります)、コーディネートフィー・設計料の70〜80%程度、建築工事の着手金(工事費の15〜25%程度)、近隣対策費、各種負担金、これらに係わる消費税、印紙税などの諸費用がかかります。通常、これらを3〜4回に分けて支払います。なお、着工後、建物完成まで(上棟時など)に、建築工事費やコーディネートフィー・設計料等の一部の支払いが生じるケースが一般的です。
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建物が完成した時点で、どのような費用がかかりますか?
定期借地権設定登記・建物保存登記・抵当権設定登記などの登記費用、住宅ローンの融資手数料や保証料、建築工事費の残金、コーディネーターフィー・設計料の残金、修繕積立基金、これらにかかわる消費税等の支払いが生じます。
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一時金を含めた住戸の価格以外に、どのくらいの費用がかかりますか?
建築工事費、コーディネートフィー・設計料、近隣対策費、負担金等をあわせて、事業費と呼んでいます。これらの事業費と、定期借地契約の一時金(保証金、権利金、敷金)をあわせた額が住戸の価格です。この住戸の価格以外に、消費税をはじめとする諸経費がかかりますが、その額は、住戸価格の8〜12%程度が一般的ですが、物件内容によって異なりますので、詳しくは専門家にお尋ね下さい。
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