「スケルトン定借」住宅～用語集

「スケルトン定借」関連用語集

定期借地権
定期借地権は、1992（平成４年）８月に施行された新借地借家法によって創設された制度です。　「土地を貸すと半永久的に返ってこない、明渡してもらおうとすると正当な理由が必要なうえ、高額な立退き料を請求される」といった問題を抱えた従来の借地権と違って、当初の契約で定められた借地期間が満了すると、地主にとって正当な理由や立退き料の支払い負担なしに、将来確実に、土地が返還される新しいタイプの借地権です。　「スケルトン定借」では、建物譲渡特約付借地権（法第23条）を基本に、一般定期借地権（法第22条）を組み合わせています。

＜定期借地権の種類＞
	●一般定期借地権（法第22条）
		借地権の存続期間	：50年以上
		契約更新の有無	：更新なし（期間延長もなし）
		建物の用途	：限定しない
		契約終了時の建物の扱い	：建物買取請求できない　更地にして返還
		契約方式	：更新の排除などの特約は公正証書などで合意する
	●建物譲渡特約付借地権（法第23条）
		借地権の存続期間	：30年以上
		契約更新の有無	：更新なし（期間延長もなし）
		建物の用途	：限定しない
		契約終了時の建物の扱い	：建物の譲渡特約を実行して、建物付きで返還
		契約方式	：建物譲渡特約をつける　書式の制限はなし
	●事業用借地権（法第24条）
		借地権の存続期間	：10年以上、20年以下
		契約更新の有無	：更新なし（期間延長もなし）
		建物の用途	：住宅を除く事業用建物
		契約終了時の建物の扱い	：建物買取請求できない　更地にして返還
		契約方式	：賃貸借契約を公正証書にすることが必要

家賃相殺契約
30年後に入居者が地主に建物（スケルトン）を譲渡する際に受け取る建物譲渡金を、そのまま地主に預託する形をとり、その返済金と家賃を毎年相殺していく方式のことです。　これにより、入居者にとっては、31年目以降の家賃の低減が可能となり、老後の不安が解消され、安心して住みつづけることができます。　また、地主にとっても、30年後に建物を譲渡される際に、資金を準備する必要がなく、借地権を消滅させることができるというメリットもあります。

スケルトン
建物を支える構造躯体など建物の基本性能にかかわる部分で、長期間有効利用ができる基本財産としての性質を持つ部分です。多様なインフィル設計を可能にする空間を確保します。　スケルトンは、地主の合意がなければ、リフォームができず、30年後の地主の買取り対象となる部分です。

インフィル
住宅の間取り・内装にあたる部分で、住み手の要求を反映した、自由な設計が可能となります。　住戸の外周部など専有部分と他の部分を区分する境界部分にある内外装や設備を「共用インフィル」、専有部分にある内装や設備を「専用インフィル」と呼びます。　リフォームにあたっては、「共用インフィル」は管理規約に定めるルールに従う必要があり、「専用インフィル」は居住者が自由に行えます。いずれも、30年後の地主の買取り対象には含まれません。

コーポラティブ
家を建てたいと思う人が集まり、自らが建築主となってマンションを作る方式です。実現させるためには、手間と時間がかかりますが、分譲マンションよりも安い価格で、自分の暮らしに合った住宅を注文感覚で実現できます。

コーディネーター
事業の企画立案、地主や入居者への説明から始まり、工事、完成まで全てを見守る専門家です。　なお、事業の最初の相談は、こちらまで。

住宅金融公庫／コーポラティブハウス融資
住宅金融公庫では、コーポラティブ方式で住宅を建設する方を対象に融資を行っています。「スケルトン定借」に関する主な融資条件は以下の通りですが、具体的な融資額等、詳細事項については、こちらにご相談ください。

●	敷地・団地規模要件
	・敷地面積：
		～土地（借地権を含む）が取得済みで、原則として、400ｍ²以上であること。
	・団地規模：
		～融資対象面積(*)が、原則として、合計で1,000ｍ²以上あること。　　＊住宅の融資対象面積は、原則として、専有面積に1.13をかけて算出。
●	融資対象となる住宅の条件
	1.	住宅部分の専有面積が55ｍ²以上280ｍ²以下の住宅であること。
	2.	建設費の限度を超えない住宅であること。
	3.	敷地と建物に第一順位で公庫の抵当権を設定すること。＊敷地に抵当権を設定しなくても良い場合がありますので、ご相談はこちらまで。
●	土地に融資できる場合
	平成８年４月１日以降に新規に取得、あるいは取得予定の土地であること。
		＊所有権または借地権（定期借地を含む）における権利金に対して融資が可能です。

［つくば方式とは］