「スケルトン定借」マンションの特徴

「スケルトン定借」の特徴

　「スケルトン定借」住宅は定期借地権の一種である「建物譲渡特約付借地権」を応用して、耐久性のある「スケルトン住宅」を建設し、入居者が間取りや内装を自由につくって住むものです。
　これにより、住宅価格を低減し、良質な集合住宅を社会に普及させることを目指しています。

	建物譲渡特約付借地権と家賃相殺契約
	入居者が借地に持家のマンションを建てて住み、30年後に地主へ譲渡して借地を終了します。入居者は、その後も希望すれば賃貸マンションとして住みつづけることができます。　なお、地主が建物を買い取らない場合は、借地期間がその後さらに30年間延長されます。　「スケルトン定借」では、賃貸に切り替わった後に「家賃相殺契約」を結び、入居者が受け取る建物譲渡金を、そのまま地主に貸与し、その返済金と家賃の一部を相殺します。これにより入居者は低い家賃で老後まで安心して住みつづけることができます。また、地主は、建物買い取り時に、買い取り資金を準備する必要なく借地が解消できるというメリットがあります。　（注）30年後は標準タイプです。契約により35年、50年のタイプがあります。
●	「スケルトン定借」の仕組み

30年間は、土地は借地で建物は入居者の所有（持ち家）となります。転売も可能です。入居者は地主に地代を払います。 30年後に、地主が建物（スケルトン）を買い取ります。買い取り価格は、スケルトン再調達価格の40％（修繕状態で変化）となります。これによって借地契約は終了し、それ以降は「スケルトン賃貸」の形式（インフィルは入居者が造る）に変わります。入居者が継続して住む場合には、「家賃相殺契約」が適用されます。これは、建物の譲渡金を地主に預託し、その返済金とスケルトン家賃をその後20～30年間に渡り毎月相殺するものです。これにより低い家賃で住み続けることができます。 50～60年の経過後は、家賃相殺契約における預託金がなくなりますので、家賃相殺契約が終了します。それ以降は、一般の家賃を支払う賃貸住宅になります。 31年目以降に退去する場合は、インフィルを除去してスケルトン状態に戻します。地主は適切なインフィルを設置すれば、その後も建物を有効利用できます。なお、地主が、30年後に買い取りを実行しなかった場合は、そのまま50～60年後まで定期借地契約が続き、期限後は建物を無償譲渡して退去します。つくば方式は、一般定期借地権と建物譲渡特約付借地権を合体したもので、建物譲渡特約付「定期」借地権と呼ばれます。

	長く有効利用できるスケルトン方式の建物
	スケルトン方式の建物とは、・建物の構造体（スケルトン）　：長期耐久性を持つ良質建築・間取りや内装（インフィル）　：時代の変化に応じた可変性を重視が技術的・構造的に明確に区分されている建物です。
	＜建物の譲渡対象の明確化＞
	30年後に地主が買い取るのは、良質な建築物である「スケルトン」部分のみが対象で、買い取り対象とならない「インフィル」部分とを明確に区分します。
	＜様々な用途に対応し長期間の有効利用が可能＞
	生活様式の変化に対応した「インフィル」のリフォームが容易なため、スケルトン本体が長く有効利用できます。さらに住宅から店舗や事務所などの他用途への変更も容易となります。

コーポラティブ方式

　入居者による注文建設方式の集合住宅で、入居者のライフスタイルや家族構成に応じて、それぞれの住まいの夢が実現できる方式です。
　入居者と地主が建設組合をつくり、協調して家づくりを進めていくこととなります。「スケルトン定借」では、このようなコーポラティブ方式と普通の建売り方式の両タイプがあります。
　

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