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30年目に建物を誰に売るのですか？ |
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地主に売ります。入居時に交わす契約書に、これを特約として明記します。なお、地主が建物を買い取るかどうかは、建物完成引渡し時点から満30年を経過した日から１年以内に書面で通知することになっています。31年が経過すると、地主は、上記の特約に基づいて建物を買い取る権利を失います。 |
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いくらで建物を売るのですか？ |
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その時点で建物のスケルトンを建てるのに必要な金額の４割です。スケルトン建築費は、だいたい建築費全体の６～７割程度です。また、30年後にこれを算定することが困難な場合は、最初に建てた時のスケルトン建築費の４割に、30年間の消費者物価変動率をかけたものになります。物価に連動して引き上げられますので、それなりに高い価格になります。また、長期修繕計画に基づいて建物修繕が実施されていた場合は減額はありませんが、建物修繕がきちんと行われていなかった場合や修繕計画外の老朽化・破損があった場合は、修繕相当額が減額されます。なお、定期借地権設定時に保証金を預け入れていた場合には、地主に対する債務残高（家賃滞納分など）を差し引いた上で保証金の返還がなされます。 |
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30年目に家を追い出されることはありませんか？ |
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ありません。借地借家法23条で、当初より60年（または50年）後まで賃貸マンションとして住む権利が保障されています。 |
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建物を売ったお金を受け取って、転居することはできますか？ |
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もちろん、建物を売ったお金を受け取って転居することも自由にできます。ただし、この場合は、内装を現状回復して退去する必要があるので、内装改修期間の損失補填料と内装除去費としてスケルトン家賃の６ヶ月分を支払う必要が生じます。 |
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30年目に地主が買い取らない場合もありますか？ |
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あります。その場合は、60年間（もしくは50年間）の一般定期借地権として、さらに30年間（もしくは20年間）は持ち家のままになります。地主は、30年が経過してから１年以内に決めることになっています。31年が経過すると、地主は建物を買い取る権利を失います。ただし、買取りをしない場合でも、60年後には地主に土地が戻ってきますので、地主にとっても安心して土地を貸すことができます。 |
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31年目以降に、賃貸になったときの家賃はどのように決められますか？ |
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家賃相殺契約により、持ち家の状態が続いた時とほぼ同程度の負担の家賃になります。ですから、入居者から見ると、31年目以降も費用面ではあまり変わりはありません。つまり、60年間は持ち家感覚で住み続けることができます。具体的には、建物修繕費や管理費などの実費に、地主の利益（地代に相当する額）が加わった金額です。また、地震で壊れたときなどの損失リスクが地主に移動しますので、その分の費用が多少加わります。このような家賃の決め方は、標準約款に定められています。 |
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例えば、40年目に転居したいときはどうなりますか？ |
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賃貸ですから、いつでも転居することができます。その時には、建物を売った代金の一部が経過年数に応じて戻ってきます。保証金返済額を預け入れていた場合は、地主に対する債務残高を控除した上で残額が戻ってきます。ただし、自分が作った内装（インフィル）は除去することが原則です。 |
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30年目に必ず、建物を売ることになるのですか？ |
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建物が完成引き渡しされてから満30年を経過した日以降満１年以内に、地主が書面による通知を行った場合は、必ず売ることになります。入居者はこれを拒否することはできません。 |
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